[理財] 房貸應該怎麼貸款利息較低？新手買房必會的5個貸款重點觀念

這是蕾咪給自己的理財筆記文章，因為身為自由工作者，貸款條件會不如過去在知名外商上班那樣容易，於是請教了一些銀行從業的朋友們，收集了一些資訊來，希望可以有效益的做財務規劃，幫助自己需要買房時，能夠跟銀行談到比較低的利息。

經過蕾咪的明查暗訪，如果，你跟我們一樣，不是100大企業上市公司，不是軍公教，不是銀行從業人員，那麼可以來參考底下的幾個小技巧，可以讓自己比較有辦法談到低一點的房貸利率。

Q1. 銀行大叔心目中的天菜階級是甚麼？

首先，先來聊聊，在銀行大叔眼中的階級們，很殘酷的底下就是排名Q____Q

(1) 銀行從業人員 → 自己人當然最好談，利率最低，但金額不高。
(2) 軍公教人員 → 靠山是政府，政府倒了，我們也不用混了。
(3) 國營企業員工 → 台電、台水、中華電信，政府也是靠山沒在怕的。
(4) 知名上市公司 → 看在你公司的面子上，利息也是能談的很漂亮。
(5) 穩定的中小企業 → 看起來薪資收入不差，勉強勉強，但是談低開始有點難。

最後，容易遇到放貸困難的，莫過於…
(6) 自由工作者 → 看起來收入不穩定，好像借個幾百萬給他會拿不回來啊啊啊…

 

Q2. 自由工作者，為什麼銀行大叔不愛呢？

好的，身為自由工作者(SOHO、Free Lancer)的我們，其實收入不一定比工作時差，甚至或許擁有時間自由，但是，因為主要的收入來源，來自於廣告、傭金、案酬，常常會給人不穩定的印象。

記住一件事：「財務是悲觀主義先決的。」

凡事先從最壞的想，因此，礙於職業身分的關係，我們在銀行大叔的心目中分數偏低，應該怎麼做，才能讓她一點一滴的加分加回來呢？

 

Q3. 如何擄獲銀行大叔的心？讓他願意借錢給妳？

1. 成為一個銀行大叔心目中「守信用說到做到的好孩子」。

   1. 擁有信用卡，並且總是全額繳清，沒有任何啟動信貸的紀錄，穩定使用卡片中。
   2. 任何的信用貸款，包含學貸等，都是全額繳清，沒有拖欠紀錄。
   3. 信用卡管理上，建議持有1-3張卡，把卡片的額度養高，勝於養太多卡。

2.  接著表現出「對銀行大叔很專情」的樣子

   1. 同一家往來銀行，帳戶上有穩定的收支入帳紀錄。
   2. 同一家往來銀行，透過該銀行投資股票與購買保險等相關金融商品。
   3. 同一家往來銀行，在帳戶的總資產累積超過300萬台幣，成為銀行VIP。

3.  發動親友攻勢，向銀行大叔「找別人親自推薦妳」。

   1. 簡單的說，就是保人啦！房貸通常是以父母或配偶作保。
   2. 假設父母經濟狀況良好，由父母直接作保人是最容易的，反之亦然QQ。
   3. 假設配偶在銀行階級較高的族群當中，例如百大企業與軍公教等，也會大大的加分。

4. 其他謎樣可能會加分的方式？可有可無，不要本末倒置喔！

   1. 年收破百萬以上的扣繳憑單，讓國稅局替妳作證。
   2. 投資的股票證券，股票基本上屬於資產類，讓券商作證。
   3. 儲蓄險保單，保單本身也是可質押的有價值資產，讓保險公司作證。

以上幾種方法，同理也是符合越多條件越好。

畢竟要讓銀行大叔願意以身相許20年(誤)，不對，願意一次借妳數百上千萬，讓妳慢慢還個20-30年，勢必要做一點努力功夫的啦！

 

Q4. SOHO族最常見的貸款情況是怎麼樣成功的呢？

最多人使用的方式，主要是「努力存到300萬」與「找到的另一半剛好是穩定的上班族」，這兩種情況組合再一起的利率條件最好。

假設，小咪是自由工作者或家庭主婦，但是在她名下的戶頭上存到了300萬，然後由知名企業上班的配偶作保人，這樣等同於對銀行有雙重保障，談到的利息會是較低的。

同時記得，將收入帳戶集中同一個，讓計畫貸款的銀行可以了解的收支穩定，也同時讓資產累積在同一家銀行，不論是信用卡、保單、證券外匯等，盡量在同一家銀行承作，如果可以和行員混熟多請教是最好的(被打)，就蠻有可能拿到較好的條件。

建議貸款前可以多方比較與打聽，根據銀行業的朋友說法，貸款最後還是銀行說了算，不論是利率或成功率，所以多問幾家銀行，側邊打聽(不要馬上貸款)，再選定適合自己的銀行承作是最適合的方式囉！

 

Q5. 如果我剛好是首購族，是不是有更好的方式呢？

另外，如果妳還沒有買過房子，那麼千萬不要忘記了公股銀行的《青年成家方案》。
簡單的說，就是只要妳是首購，政府也來替你做靠山啦！ 🙂

她的起始利息本身就是比較低的，目前的條件如下：

• 適用對象：借款人年齡在20歲以上，目前名下無自用住宅。
  •  如已婚者，需本人與其配偶及未成年子女名下均無自用住宅
  • 哈哈哈  所以想要一人一棟，是否應該婚前先各自買好XDDD
• 利率：
  • 二段式機動利率：1.44%-1.74%。
  • 前二年固定利率：1.62%-1.74%。
• 貸款額度：
  •  每戶最高新台幣800萬元
  • 超過800萬元可搭配銀行大叔的其他方案
  • 因為好地段的房子銀行大叔會捨得貸款給妳
• 貸款年限及償還方式：
  • 最長30年；寬限期最長3年，寬限期滿按月平均攤還本息。
• 貸款成數：最高8成核貸。
• 貸款標的：申請日前6個月起所購置之住宅。
• 相關費用：開辦手續費3,000元；信用查詢費每人300元。

最後提醒，如果短期內還沒有購屋的規劃，也要特別留意自己的銀行信用狀況，謹慎使用信用卡，那會大大的影響到自己未來貸款買屋的利率與成數，就算只差了1%利息，800萬的1%就是省下8萬利息了，希望我們都能夠在未來置產順利囉！

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